Infra-estrutura de grandes conjuntos habitacionais

Implantação de conjuntos habitacionais deve considerar a existência de infra-estrutura social e de transportes, além de uso misto para geração de empregos locais

O aquecimento do mercado imobiliário, especialmente de 2004 para cá, acrescenta exigências adicionais de planejamento aos órgãos governamentais ligados à habitação a fim de evitar que erros graves cometidos em décadas passadas se repitam. As estimativas e pesquisas sobre o déficit habitacional indicam que faltam cerca de 8 milhões de moradias no País, dos quais 93% concentrados em famílias com renda de até cinco salários mínimos. Em 2006, foram produzidas 1,5 milhão de unidades, a maioria para as classes de renda de mais de cinco salários mínimos.

Produzir unidades habitacionais na escala requerida para suprir esse gigantesco déficit exige, fundamentalmente, um planejamento rigoroso, além da contratação de projetos em nível executivo com a antecedência e a qualidade necessárias, como método essencial para a realização de obras bem-pensadas e bem-executadas.

Hoje já se tem plena consciência, até mesmo pelos equívocos cometidos nos anos 1960 a 1980, de que não é possível desenvolver megaprojetos habitacionais em locais distantes dos centros urbanos, sem oportunidades de emprego, de saúde, educação e lazer, e que exigem investimentos pesados em infra-estrutura de transportes e de saneamento, por exemplo. Conjuntos habitacionais como a Cohab de Itaquera, situada no extremo leste de São Paulo e implantada nos anos 1970, quando a região não possuía nenhum tipo de infra-estrutura de saúde, educação e lazer e os transportes eram extremamente precários, ajudaram a formar os conceitos atuais, que rejeitam esse tipo de implantação e preconizam uma concepção mais abrangente e sustentável para os complexos de moradia populares.

Regularização do lote
Quando se pensa em conjuntos habitacionais voltados para a baixa renda, é necessário prever que a primeira - e fundamental - infra-estrutura reside no lote plenamente regularizado, que garanta ao adquirente um imóvel com titularidade e registro de imóveis. Esse é o primeiro e essencial passo para garantir a cidadania plena ao comprador de um imóvel popular. Algumas companhias habitacionais, como a CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano), em São Paulo, já estão adotando essa medida. A titularidade, com a regularização da propriedade do imóvel, também é essencial para equacionar a questão das moradias em áreas de favela. De acordo com pesquisa realizada pelo SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo) e Fundação Getúlio Vargas, divulgada em novembro último, o número de moradores em favelas vem crescendo nas principais cidades. Em 1993, englobava 1,190 milhão de pessoas enquanto dez anos depois esse número atingia 1,860 milhão de moradores, montante que atingiu 1,972 milhão em 2006. Mesmo com a relativamente lenta evolução no período 2003-2006, devido ao aumento de renda, que permitiu a passagem de considerável contingente de brasileiros das classes D e E para a C, ainda assim o elevado custo dos terrenos e das habitações "normais" nas principais cidades impede o acesso ao mercado formal a milhares de pessoas. Nesse caso, a solução continua sendo o subsídio habitacional, em parte ou no todo, para resolver a questão do déficit de moradias - cujo prazo para resolução é estimado em 15 anos pelo Ministério das Cidades/Secretaria Nacional da Habitação.

Outro ponto importante de planejamento é a definição de usos mistos nas regiões que receberão os novos conjuntos habitacionais, muitos deles - públicos e privados - compostos por milhares de unidades. O planejamento urbano pode induzir à instalação, por exemplo, de indústrias não-poluentes (montadoras de produtos eletroeletrônicos, confecções etc.), comércio e áreas de lazer, contemplando boa parte das necessidades de emprego daquela população e evitando que os moradores dos conjuntos habitacionais necessitem perder até seis horas diárias somente na locomoção entre a residência e o local de trabalho. Importante para a qualidade de vida, esse planejamento urbano ajuda a reduzir o pico de demanda de transporte.

Tecnologia para a sustentabilidade
Os novos conjuntos habitacionais, porém, precisam ser concebidos, cada vez mais, como complexos sustentáveis em importantes pontos de sua infra-estrutura, visando a economizar recursos do Estado, dos seus moradores e a ajudar na preservação ambiental, um dos pressupostos mais difundidos neste início do século 21. Há, portanto, a necessidade de ser pensada, ainda na fase de projeto dos conjuntos habitacionais, a instalação de itens fundamentais de sustentabilidade, como pequenas estações de tratamento de esgoto (ETE), diminuindo os custos de transporte e de tratamento do esgoto em grandes complexos, além de mecanismos que permitam a reutilização de água servida na irrigação de áreas verdes, limpeza de calçadas e áreas de lazer e na descarga de bacias sanitárias. Ganham os moradores, a sociedade/Estado e o meio ambiente.