Responsabilidades na construção

Mesmo que a edificação cumpra com os requisitos exigidos, a construtora e os projetistas têm obrigações para com o uso, incluindo manutenções? Quais são essas obrigações? Envolve o desenvolvimento de manuais de operação e manutenção?
O construtor tem obrigação de fornecer instruções sobre o uso e a manutenção da edificação, o que, na prática, é feito por meio de manuais. A manutenção é uma obrigação dos usuários, sem a qual não se poderá exigir o perfeito funcionamento da edificação.

Um condomínio também pode perder a garantia dada pela construtora caso realize serviços sem a autorização ou participação da mesma?
Se a manutenção não é feita, ou é feita de forma incorreta, o usuário pode perder a garantia e passa a ser responsável pelas conseqüências. O mesmo ocorre com modificações e acréscimos feitos nas edificações. Há um caso interessante de um edifício antigo no Rio de Janeiro que desabou devido a acréscimos feitos pelo proprietário da cobertura. Há também casos conhecidos de ruptura de laje devido à instalação de equipamentos acima do peso admitido. Esses são casos de perda de garantia e de exclusão da responsabilidade do construtor.

A norma de desempenho, ao estipular sobre vida útil de estruturas, influencia de que maneira as responsabilidades de construtores e projetistas?
A norma de desempenho prevê prazos em que os diversos sistemas da edificação devem atender aos respectivos requisitos desde que realizada a manutenção necessária nesse período, naturalmente. Esses prazos passarão a referenciar os períodos de responsabilidade do construtor. Antes da norma de desempenho não havia clareza sobre os prazos de funcionamento de determinados sistemas ou subsistemas da edificação. Isso fazia com que houvesse um entendimento muitas vezes subjetivo por parte dos peritos, que são as pessoas nas quais os juízes se apóiam para decidir as disputas judiciais. Esses prazos estão previstos na norma de desempenho, de modo que os laudos periciais e as decisões judiciais poderão ser mais corretos e objetivos, o que é bom para todos.

O direito está preparado para compreender questões de ordem técnica?
Estão havendo avanços nesse sentido, em que os profissionais da engenharia estão compreendendo melhor o direito das pessoas que compram ou encomendam a construção de um imóvel. No entanto, os operadores do Direito precisam conhecer melhor os problemas da engenharia. Trata-se de uma zona de fronteira que demanda esclarecimentos recíprocos e essa é a proposta do meu livro. Nesse processo de esclarecimento todos ganham, porque as relações se tornam mais tranqüilas quando as partes têm clareza de seus direitos e obrigações.

Como lidar com questões subjetivas, como vida útil - que depende de manutenção - ou desempenho - que pode ser afetado por fatores externos, como no caso do desempenho acústico, por exemplo?
Não se pode pretender que todo o sistema hidráulico de uma edificação, por exemplo, dure o tanto que deve durar uma gaxeta ou vedação, que tem vida mais curta. Um sistema é composto de elementos e componentes que devem ser trocados e mantidos conforme as recomendações técnicas, sob pena de comprometer o funcionamento do todo. Se o usuário deixa de fazer a manutenção corretamente e o sistema deixa de funcionar, isso se deverá à sua omissão e não à ação do construtor, que nessas situações deixa de ser responsável.

De acordo com sua experiência, afirmaria que as construções brasileiras apresentam muitos problemas suscetíveis a processos judiciais? Ou, pelo contrário, os construtores e projetistas atendem às demandas judiciais?
Houve um grande avanço nesse sentido, sobretudo depois do Código de Defesa do Consumidor. A maioria das grandes empresas mantém serviços de atendimento ao consumidor justamente para evitar as demandas judiciais, o que é uma política correta porque traz bons resultados. Há, naturalmente, as exceções, que existem em todos os ramos da atividade econômica.

O que é mediação? A que casos se aplica e qual sua importância?
A mediação é uma forma de solução de conflitos em que uma terceira pessoa, de confiança das partes, as aproxima, identifica os problemas e as soluções possíveis, e as partes só realizam o acordo se concordarem com a solução. Nada é imposto, ao contrário da arbitragem, em que uma terceira pessoa decide e a sua decisão é imposta. Isso funciona, pois deixa qualquer um confortável para aceitar esse processo, sabendo que nada lhe será imposto. Durante o processo de mediação, há o esclarecimento de parte a parte sobre o problema e, o que é melhor, o relacionamento entre as partes é poupado, preservado, pois o mediador funciona como pára-choque das tensões.

Por que se trata de uma tendência para a solução de conflitos? É justa e efetiva para as partes?
Há outros meios de prevenção e solução amigáveis de conflitos, que são tão eficazes que a maioria dos contratos de grandes obras civis, nos Estados Unidos, já prevêm a sua adoção no contrato inicial. Ou seja, as partes celebram o contrato de construção sabendo que, se houver uma divergência, será resolvida dessa ou daquela forma, ou, ainda, seguindo esse ou aquele procedimento.

Ganha-se agilidade nessas eventualidades?
Isso é muito positivo, sobretudo no Brasil, onde a demora do Judiciário é crônica e as partes não têm tempo e nem recursos para envolver-se em longos processos. Você já imaginou os prejuízos se a obra de uma usina hidrelétrica ou de um aeroporto ficasse parada por conta de desentendimentos entre as firmas? Atualmente, a agilidade é um fator de economia e as margens dos negócios estão cada vez menores, tornando imperativo que se reduzam os riscos de aumento de custos, como as demandas judiciais e suas conseqüências durante o período de seu processamento. Daí a importância e a tendência mundial de adoção desses mecanismos de prevenção e solução amigável de conflitos.

É possível projetar e construir sem enfrentar nenhum problema de ordem jurídica?
É possível e há cada vez mais empresas que deixam um legado de boas edificações e de boas relações comerciais com os seus clientes. A experiência mostra que muitos problemas jurídicos são evitados quando existe informação clara sobre as obrigações das partes durante todo o processo de produção, venda e utilização.

Quais são as demandas judiciais para as construtoras de acordo com as fases do empreendimento?
Durante a fase da obra, não há praticamente interferência dos compradores ou de quem encomenda a obra, mas as empresas construtoras têm estado cada vez mais preocupadas em atender as normas técnicas, contribuindo para a qualidade da obra e a ausência de reclamações. Durante a fase de utilização, é importante fornecer informações sobre funcionamento e manutenção, inclusive com acompanhamento durante um determinado período. Essa política contribui não apenas para elevar o conceito da construtora como também evita demandas judiciais que, embora referentes a pequenos problemas, podem representar custos elevados caso venham a se tornar questões judiciais.

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Falhas, Responsabilidades e Garantias na Construção civil, Editora PINI, 2008