Financiamento construtivo

O que essas análises consideram?
Englobam vistoria da área de intervenção e entorno, além da verificação de projetos, especificações, custos, incorporações e viabilidade econômico-financeira, sendo que, nas propostas, são observados os aspectos inerentes à concepção, funcionalidade, exeqüibilidade técnica, custos, prazos e necessidade de intervenções complementares.

Esses projetos devem ser, obrigatoriamente, concebidos a partir dos manuais internos da Caixa?
As propostas devem atender a critérios mínimos, definidos pela Caixa conforme o recurso e o programa, relacionados às garantias das operações de crédito, ao cumprimento da legislação aplicável, especialmente ambiental e urbanística, e ao atendimento do consumidor final. Observados esses aspectos, que na maior parte dos casos são definidos externamente, as propostas são livres.

Mas como a Caixa estimula a busca por qualidade nas habitações?
Evidentemente, quando falamos de crédito imobiliário, a Caixa tem prerrogativa para escolha dos negócios que pretende apoiar, privilegiando os bons projetos, independente da faixa de renda alcançada. Acreditamos que a habitação social merece qualidade em seus projetos e que é nesse segmento onde residem os maiores desafios para arquitetos e engenheiros.

Como e para que esses manuais são desenvolvidos?
Os manuais têm abrangência nacional e respondem pelos padrões de análise e acompanhamento de empreendimentos a serem observados em todo o País. São desenvolvidos internamente, pelo grupo de arquitetos e engenheiros da Caixa, e têm escopo restrito aos critérios já comentados anteriormente. O quadro de funcionários da Caixa, que é a maior contratante de arquitetos do País, conta com mais de mil profissionais de engenharia e arquitetura.

Quais os riscos, para uma instituição financiadora, da adoção de tecnologias ou sistemas construtivos sem desempenho comprovado?
Como banco público que opera recursos públicos e deve oferecer retorno à sociedade brasileira, a Caixa não pode ser leviana ao aceitar como garantia de crédito unidades habitacionais que não oferecem segurança estrutural ou durabilidade. Não é possível aceitar que uma residência financiada em 30 anos não resista a cinco anos de utilização.  Esse risco é importante e diretamente relacionado à adoção irresponsável de tecnologias sem desempenho comprovado.

Há motivos tecnológicos para o déficit habitacional do País?
A tecnologia deve ser encarada como parte da solução do problema habitacional. O enfrentamento do déficit passa por medidas distintas, tais como intervenção efetiva nos processos especulativos que ocorrem nas cidades brasileiras, oferta regular de recursos para habitação e para infra-estrutura urbana, articulação entre instituições públicas e privadas, facilitação do crédito de longo prazo para famílias de menor renda e pela tecnologia de construção. Uma habitação é um bem caro. Preservadas as condições de desempenho do produto final, quanto mais rápida a construção, menor o custo financeiro envolvido, quer para a empresa construtora, quer para a família beneficiada. Daí a importância da racionalização e da industrialização das obras.

E qual a importância da escala?
Como o problema é grande e varia no território - o produto demandado em São Paulo é diferente do produto para o interior do Piauí, por exemplo -, não há solução, sem alternativas tecnológicas, que alcance a produção massiva e também a individual. O desafio é grande. A construção civil brasileira experimenta grandes contrastes. Às vezes, no mesmo bairro, temos obras com a melhor tecnologia disponível de gestão, projeto e execução, e temos obras péssimas, em que qualquer leigo observa desorganização e desperdícios. Some-se a isso a autoconstrução sem assistência técnica, responsável por parcela significativa da produção habitacional para a população de menor renda.

A redução do déficit habitacional depende, obrigatoriamente, do estímulo à autoconstrução assistida?
O enfrentamento do déficit passa por escala e velocidade, o que mantém forte correlação com a tecnologia. Isso não significa que se tenha que desprezar a autoconstrução assistida, que responde hoje como opção preferencial de produção habitacional das classes C e D, via crédito para aquisição de material de construção, e desempenhará, sem dúvida, importante papel na solução do déficit.

Ainda assim, o senhor acredita que o nicho de moradias populares é atraente e pode ser explorado por construtoras?
Não tenho dúvidas de que o segmento é atraente. Estamos falando de mais de 60% da demanda, em um período favorável como nunca antes. Essa população experimentou nos últimos anos aumento relativo expressivo em renda, que ainda não foi capturada para atendimento das necessidades habitacionais. Uma família com R$ 800,00 de renda mensal é consumidora de crédito para bens como televisores e geladeiras, mas não consegue obter crédito habitacional. Isso acontece um pouco pela deficiência nas estruturas de garantias e seguros, que estão sendo repensadas pelas instituições interessadas em atuar nesse segmento.

A busca por novas tecnologias,  que atendam a esse segmento, caminha no sentido da industrialização ou, ao contrário, da  busca por materiais locais e técnicas simplificadas de construção?
A solução é mista. Os produtos habitacionais demandados nos diversos territórios do País, da metrópole à pequena cidade do interior, são diferenciados. Nem todos serão executados em escala e com industrialização. Hoje vemos espaço também para as soluções simplificadas e tradicionais.

De que maneira a alta dos preços dos insumos afeta o segmento de moradias populares?
Hoje, o principal insumo em uma unidade habitacional é a terra urbanizada. No mesmo patamar dos insumos básicos, seja o cimento, o aço ou a madeira, no preço final da habitação, importa o valor da terra. Daí a necessidade de ampliar a discussão para o custo de produção das cidades. Hoje, o desafio de disponibilizar cidade digna, com serviços, transporte e infra-estrutura, aliado à industrialização e boa técnica, constituem as principais dificuldades para moradias populares eficazes.

Onde estão os maiores custos  de construção habitacional?  Como reduzi-los?
Como disse, o maior custo é a terra, o lugar onde se constrói. Daí a importância do planejamento urbano como caminho para minimizar a especulação imobiliária nas cidades. Desde 2001, contamos com o marco regulatório, que é o Estatuto da Cidade. Ao lado da questão da terra urbanizada, temos o custo-tempo e custo-desperdício, que também são significativos. Daí a importância de aprimoramento da gestão das obras.