Financiamento construtivo

CLÓVIS MARCELO DIAS BUENO

Formado em engenharia civil pela UFMG (Universidade Federal de Minas Gerais), em 1983, e pós-graduado, em 2002, em Negócios Imobiliários, trabalha há mais de 25 anos na CEF (Caixa Econômica Federal). Já circulou entre as áreas de avaliação de imóveis, crédito imobiliário e perícias técnicas. Atualmente, é gerente nacional de Gestão, Padronização e Normas Técnicas da CEF. Nesse cargo desde 2006, responde pelas normas e padrões que regem as atividades especializadas de mais de mil engenheiros e arquitetos empregados da instituição.

Para eliminar o déficit habitacional, o Brasil precisa construir 7,2 milhões de novas unidades. A participação da CEF (Caixa Econômica Federal) é fundamental para essa política social. A instituição opera recursos de financiamento e repasse para a produção de habitações, respondendo por mais de R$ 13 bilhões de novas contratações em 2007. A responsabilidade de lidar com tal montante de recursos se manifesta na preocupação com os padrões de desempenho mínimo exigidos dos sistemas construtivos que adota. A Caixa cuida para que os produtos, financiados por até 30 anos, durem por tempo suficiente para amortizar os investimentos. A avaliação dos resultados que o empreendimento trará, portanto, extrapola o caráter meramente técnico. Os mais de mil engenheiros e arquitetos da CEF avaliam o valor mercadológico das unidades, bem como a infra-estrutura urbana das regiões onde serão inseridas. É imprescindível, ainda, a análise da adequação da tecnologia à região, conforme defendeu Clóvis Marcelo Dias Bueno. "É importante conscientizar o setor da construção de que deve considerar especificidades locais e agregar a inteligência e racionalidade do trabalho de arquitetos e engenheiros", afirmou. Para ele, é necessário estudar também a composição do custo de produção de habitações nas cidades, onde o insumo mais caro costuma ser o terreno.

O que a Caixa Econômica Federal espera de um sistema construtivo?
Um sistema construtivo, convencional ou inovador, deve compatibilizar desempenho técnico e viabilidade econômica. Quando avalia um sistema construtivo, a Caixa, como banco público e instituição responsável pela operação das políticas públicas do Governo Federal voltadas para habitação e cidades, foca o desempenho do produto final e não o do processo de projeto e execução. Assim, uma unidade habitacional, casa ou apartamento, qualquer que seja a forma como foi construída, deve oferecer condições de segurança estrutural, segurança ao fogo, estanqueidade, durabilidade, conforto térmico e acústico.

E o que leva à adoção de sistemas não convencionais?
Na aprovação de sistemas construtivos não convencionais ou inovadores, observamos a oportunidade de aplicação desse sistema frente à solução convencional, identificando vantagens em relação aos custos ou ao desempenho. Um sistema construtivo inovador deve oferecer custo menor e prazo reduzido, preservando desempenho mínimo no produto final. Ou ainda, em outra abordagem, resultar em desempenho muito superior com o mesmo custo da solução convencional.

Mais do que a redução de custos, a prioridade é elevar o desempenho?
Na habitação popular, em que escala e industrialização da produção costumam ser indicadas como soluções pelo setor da construção, a Caixa busca preservar a qualidade do produto final. Essa é a garantia do negócio de crédito imobiliário e o objetivo da política pública: prover acesso à moradia digna.

Qual é o papel da Caixa no desenvolvimento de novas tecnologias construtivas? A instituição atua como fomentadora para o desenvolvimento de técnicas que reduzam custos e aumentem a rapidez da  construção popular?
A Caixa fomenta o desenvolvimento de novas tecnologias construtivas por meio de programas de apoio às pesquisas científicas, tais como o Habitare (Programa de Tecnologia de Habitação) e o Prosab (Programa de Pesquisas em Saneamento Básico), e ainda por patrocínios a eventos, pesquisas e publicações relacionados à tecnologia construtiva. Vale esclarecer que, alinhada com as políticas nacionais, a Caixa entende que a solução para a demanda habitacional não se restringe à produção rápida e industrializada de unidades. A tecnologia, que constitui elemento fundamental na construção das soluções, não responde por si completamente ao problema. Há muito espaço para avanços nas questões tecnológicas, seja pela pesquisa de novos materiais e procedimentos de aplicação e execução.

Qual a influência da mão-de-obra?
Há que se qualificar a mão-de-obra para alcançar maior produtividade, inserir racionalidade nos processos de execução, minimizando desperdícios e retrabalhos. Temos que romper com o ciclo da ilegalidade e atender às normas e leis vigentes, sejam nacionais ou locais, ambientais, urbanísticas, trabalhistas ou do consumidor. Também é fundamental evitar que as normas técnicas se tornem apenas instrumentos de reserva de mercado a determinados fabricantes, em detrimento da concorrência, assim como fortalecer as entidades representativas do setor e valorizar o trabalho de arquitetos e engenheiros.

Quais os procedimentos da Caixa para aceitação de novas tecnologias? Ou seja, como atesta a qualidade e o desempenho das metodologias?
A Caixa acata a utilização de novas tecnologias, sejam esses materiais, componentes ou sistemas construtivos, mediante comprovação, no que couber ao caso específico, de desempenho nos quesitos segurança estrutural, segurança ao fogo, estanqueidade, durabilidade, conforto térmico e conforto acústico. Esse desempenho é comprovado pela apresentação de resultados de ensaios realizados por instituição independente e de reconhecidos saber e experiência no tema em questão. Sendo assim, não atestamos qualidade e desempenho de tecnologias, apenas decidimos, a partir de elementos técnico-científicos, se determinada tecnologia pode ser empregada nas obras financiadas pela Caixa.

Por que uma instituição financiadora deve se preocupar com a qualidade e o desempenho dos sistemas construtivos?
A preocupação da Caixa deve ser compreendida a partir de dois enfoques distintos. Como banco público, que deve apresentar resultados financeiros para a sociedade brasileira, os produtos financiados pela empresa, inclusive habitação, devem ser duráveis e corresponder a garantias reais, aceitas e comercializáveis em mercado. Produtos de melhor qualidade e desempenho têm preço melhor e são mais fáceis de vender. Sob outro enfoque, quando pensamos na política pública para habitação e cidades, que é operacionalizada pela Caixa, é importante garantir a melhor aplicação para os recursos disponíveis, produzindo com qualidade e desempenho, de forma a alcançar resultados efetivos no atendimento da demanda habitacional e na inclusão social.

Quantas empresas de construção civil mantêm relacionamento de crédito com a Caixa? Esse  número é considerado suficiente para a liberação do crédito destinado à redução do  déficit habitacional?
A Caixa opera recursos de financiamento e repasse para produção habitacional. No crédito imobiliário, a Caixa responde por 31% dos recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e 51% dos recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), o que, em novas contratações, totalizou em 2007, respectivamente, R$ 5,8 e R$ 7,3 bilhões. Nos repasses do Orçamento Geral da União, em que os principais clientes são municípios e Estados, mantemos relacionamento com mais de 2.200 municípios brasileiros, sendo que as contratações habitacionais totalizaram R$ 6,2 bilhões em 2007. Esses recursos são aplicados conforme orienta a política do Governo Federal para enfrentamento do déficit habitacional.

Quais os critérios para que um empreendimento seja aprovado e conte com financiamento da Caixa?
As análises para aprovação de um empreendimento incluem aspectos cadastrais, jurídicos, de risco de crédito, sociais e de engenharia. Considerando apenas os aspectos de engenharia, um empreendimento precisa atender às normas técnicas, à legislação ambiental e urbanística, além de oferecer condições adequadas de infra-estrutura urbana para atendimento dos futuros moradores. As análises de engenharia objetivam, ainda, verificar a viabilidade técnica do empreendimento, em especial a inserção mercadológica das unidades que serão produzidas.

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