Preliminares
Consoante preconiza a norma NBR 5674/99 da ABNT - Manutenção em Edificações é o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança de seus usuários.
Também se pode entender a Manutenção em Edificações como o conjunto de atividades técnicas, operacionais e administrativas que garanta o melhor desempenho da edificação para atender as necessidades dos usuários, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possível, consoante definição do livro "Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial" editado pela PINI em 2006.
Tais definições destacam o caráter técnico da atividade para o bom desempenho funcional e o caráter humano para atender as necessidades dos usuários.
Assim sendo, a ausência ou falhas da manutenção predial podem prejudicar o bom funcionamento ou até mesmo impedir a utilização da edificação, nos casos mais graves, afetando diretamente os usuários, trazendo graves prejuízos. Porém, a cultura da manutenção é incipiente no Brasil, sendo raros os prédios que recebem os serviços adequados dessa atividade.
Tipologias e Procedimentos
A manutenção se desenvolve basicamente através de dois tipos de procedimentos:- corretivos e preventivos.
A manutenção corretiva é aquela efetuada após a falha (não planejada) ou do desempenho inferior a uma condição mínima (planejada), enquanto a preventiva baseia-se em critérios pré-determinados para evitar a falha.
A manutenção preventiva pode ser preditiva quando se baseia na análise da evolução de um sintoma ou de uma degradação, cujo maior exemplo é a substituição de lâmpadas pouco antes do final da vida útil, e, finalmente a preventiva detectiva, quando desenvolvida por meio de ensaios para apurar falhas ocultas.
O planejamento dos serviços de manutenção requer a elaboração de uma previsão detalhada dos métodos de trabalho, ferramentas e equipamentos necessários, condições especiais de acesso, cronograma de realização e duração dos serviços de manutenção, consoante recomendações da norma de Manutenção de Edificações - NBR- 5674/99 da ABNT.
O planejamento deve ser definido em planos de curto, médio e longo prazos, de maneira a:
a) coordenar os serviços de manutenção para reduzir a necessidade de sucessivas intervenções;
b) minimizar a interferência dos serviços de manutenção no uso da edificação e a interferência dos usuários sobre a execução dos serviços de manutenção;
c) otimizar o aproveitamento de recursos humanos financeiros e equipamentos.
O tipo de planejamento predial, representado pela previsão detalhada dos métodos de trabalho a ser implantado na edificação, depende do objetivo pretendido, verba disponível e de informações para ser corretamente elaborado.
Assim sendo, deve-se fazer o levantamento das informações da edificação, recomendando-se determinar as seguintes condições:-
Técnica
< tipo do imóvel (residencial, comercial, industrial, serviços, etc)
< idade (real, aparente, de utilização, etc)
< padrão construtivo (baixo, médio, fino, etc)
< áreas (construída, útil, privativa, comum, etc)
< utilização (habitada, em uso, etc)
< funcionamento (horários, população fixa e temporária)
< equipamentos (relações, especificações, etc)
< anomalias construtivas e desempenhos
Operacional
< procedimentos de rotina e serviços;
< controles;
< registros;
Administrativa
< tipologia da manutenção (corretiva, preventiva, detectiva, preditiva, etc)
< nível de confiabilidade
< nível de disponibilidade
< equipe e treinamento
< diagnóstico técnico atualizado
< documentação disponível
< custos
Definidos os objetivos e a verba disponível para a manutenção pode-se implantar o tipo de planejamento mais adequado para a edificação, com base nas seguintes metodologias:-
< conservador - parâmetro exclusivamente técnico - baseia-se na vida útil - número de horas de funcionamento de cada sistema e equipamento;
< arrojado - baseia-se na combinação de parâmetros técnicos da edificação e econômicos da atividade empresarial. Exemplo típico são as eventuais prorrogações dos prazos de manutenção recomendados pelos fabricantes, pois o menor tempo na operação é compensado pelo ganho gerado pelo negócio nesse prazo, que transforma o "prejuízo" da redução de vida útil em maior ganho empresarial.
Falhas do Planejamento da Manutenção
As falhas da manutenção incidem nos aspectos técnicos, operacionais e administrativos, porém, a maior delas consiste na ausência ou impropriedade do plano de manutenção predial.
O plano de manutenção deve conter, no mínimo, o método de trabalho, a verba disponível e o objetivo pretendido, pois tais fatores são essenciais a qualquer atividade que se pretenda bem sucedida. Tal qual o vôo de aeronave, o desconhecimento do modo de pilotar (método), do combustível disponível (verba disponível) e do destino (objetivo), em geral, resultam em catástrofe, o mesmo se diga com a manutenção sem plano.
O funcionamento da edificação sem plano de manutenção é precário e temerário. Precário, pois a disponibilidade de uso costuma ser comprometida pelas constantes paralisações de equipamentos (elevadores, bombas de piscina, interfones, etc), redução do desempenho condominial (falta de água e luz, etc) e desconfortos (entupimentos, sujidades em paredes, etc). Temerário, pois a segurança sempre fica comprometida quando a manutenção falha, exemplo do mau funcionamento dos elevadores, fornecimento de água contaminada, vazamento de gás e outras mazelas.
Porém, apesar da importância da manutenção predial, lamentavelmente, grande parcela das edificações brasileiras não possui qualquer plano de manutenção, devido à falta dessa cultura condominial na administração predial. Muitos consideram como despesa qualquer atividade de manutenção, principalmente aquelas preventivas, desconhecendo que a ausência ou falha de manutenção redunda, invariavelmente, em desvalorização e redução da vida útil da edificação. De se registrar que a verba média necessária à manutenção predial gira em torno de 1% (um por cento) ao ano do custo total da edificação. Tal valor deveria ser acrescido ao montante da verba anual de despesas usuais do condomínio (pagamentos de impostos, salários, insumos de limpeza, etc), que também fica em torno de 1% (um por cento), ou seja, a estimativa média do valor da taxa de condomínio no Brasil é a metade do que deveria ser, caso se incluísse a verba destinada à manutenção predial.
A principal falha de planejamento na manutenção predial, portanto, é a ausência de qualquer previsão orçamentária na taxa condominial, com graves conseqüências para a manutenção de longo prazo.
PÁGINAS :: 1 | 2 | Próxima >> 
