Giorgio Vanossi

Há dois anos, grandes empresas sequer cogitavam a possibilidade de participar de empreendimentos voltados para a baixa renda. Hoje, todas disputam uma fatia desse mercado, que requer o desenvolvimento de um produto muito bem "fechado" para dar certo. Quais os maiores desafios técnicos nesse segmento?

O maior desafio do mercado de baixa renda é o volume. É necessária a construção de grandes volumes em um prazo curto, ou seja, alta produtividade, como em uma indústria, para montarmos habitação de qualidade a um preço acessível. Está mais do que na hora de implantarmos modelos industriais na construção, senão a meta da Caixa não será atingida. No passado havia muitas dificuldades em relação a aprovações de financiamentos, os juros eram altos e a renda era menor. O novo plano da Caixa foi muito bem bolado, é simples, possibilitou à classe que aumentou sua renda pensar na casa própria, com juros baixos e fácil financiamento. É a hora de as construtoras responderem com habitações econômicas.

O dificultador está no fato de as construtoras terem que respeitar legislações muito específicas, de cada município, Estado etc. Isso impede uma padronização em larga escala, indispensável à produção econômica, é um problema sério para quem quer construir repetidamente. A Caixa estipula um modelo que a atenda para valores entre zero e três e entre três até dez salários mínimos. Se o município tiver o interesse de ter habitação popular e atender a Caixa, está resolvido, se não ele tem autonomia para decidir qual padrão deseja seguir, incluindo-se aí as exigências das agências sanitárias. Essas modificações complicam a transformação necessária da construção em uma indústria.

Industrializar não é utilizar pré-moldado. Não adianta produto e tecnologia sem gerência da produção. Qualquer sistema tecnológico é bem-vindo, mas é na execução que mora o problema. Os operários de uma linha de montagem automobilística não precisam ter visão global do carro. Simplesmente cada um cumpre sua parte agregando peça por peça da mesma maneira, repetidamente, com o mesmo método e produtividade, sem alterações. Se não fosse assim, muitos de nós ainda estariam andando a pé. Mesmo utilizando-se sistemas industriais, muitos conceitos de produção e gerência continuam artesanais.

Sem dúvida. Temos que treinar a mão-de-obra, mas em vez disso o que fazemos? Empreitamos. Contratamos um terceiro que nem conhece a obra, e assim perde-se muito tempo. Passam-se meses estudando o produto, meses estudando a tecnologia, e daí na hora da execução empreita-se tudo. Não vai dar certo. Qualquer sistema pode ser bom, mas a solução tecnológica deixa de ser sistema se não tiver gerência de produção em campo.

No meu ponto de vista, as linhas amarradas a comodities, ao real, e a um financiamento atrelado a uma faixa de renda estão sujeitas a altos riscos. O sistema é ótimo, como já falei, mas o custo financeiro pode ser alto, pois a conta pode não fechar no final do mês.

Essa tecnologia é super bem resolvida, um grande sucesso, mas deve estar inserida dentro de um processo que inclui especificações do melhor concreto para a fôrma e dos subsistemas adequados. Além disso, a mão-de-obra deve conhecer a fundo a tecnologia. Se o traço do concreto estiver errado, as instalações forem mal-adaptadas, a mão-de-obra inexperiente, a tecnologia já era. De novo, qualquer processo construtivo deve fazer parte de um sistema perfeitamente bem resolvido.

No passado não havia pré-engenharia, estudo do desempenho dos materiais, estudo de vida útil, previsão de patologias. Sempre se buscou menor preço. Na construção o brasileiro tem que parar com a mania de ser criativo, temos que ter mais humildade e olhar para os japoneses que fazem simplesmente o que deve ser feito - nem mais nem menos. Nas obras brasileiras todo operário tem uma maneira de fazer melhor, mais barato, mais rápido o mesmo serviço. Os procedimentos devem ser padronizados para não atrapalhar o processo.

O conceito hoje no Brasil de casa popular é uma construção com pouca qualidade e muita patologia. E quem mais necessita de uma construção de vida útil longa é a de baixa renda. Por isso, para nós o conceito é outro, é o de casa econômica: alta qualidade, baixa patologia e para qualquer renda. No dia em que isso estiver rodando, resolvemos o problema. Temos que trabalhar com muitos parceiros para obtermos essa qualidade. Mesmo com todas as normas de desempenho, da maneira como a casa popular é encarada hoje, não tem desempenho. E no final quem são os dois agentes que vão ficar com o problema, fora o morador: o incorporador e o agente financeiro. Se tiver muitas patologias, o comprador simplesmente pára de pagar. Nós temos a grande oportunidade de mudar o paradigma de que popular é ruim e barato, diferente de econômico. Nas Casas Bahia, considerada uma loja de varejo popular, os equipamentos vendidos são os das melhores marcas. Ou seja, vende-se muito bem eficiência e qualidade para qualquer classe.

O primeiro conceito acima de todos é o do negócio: repetitivo, padronizado, e que cada metro construído seja vendido. Se tiver um conceito clube no supereconômico você está fugindo do que o comprador quer, que é resolver a necessidade básica de moradia. Na relação de preços, a construtora deve repensar o empreendimento todo. Mais engenharia, mais projeto, mais logística etc. E depois que um padrão de construção é concebido, ele deve se repetir por anos, para ser viável, para ser configurado um produto. Por isso ele deve ser milimetricamente fechado, firme, para garantir produção, volume industrial. Por isso a repetição e padronização. Agora, um paradigma que deve mudado: fazer casa é mais caro. Deve-se fazer um prédio baixo, com térreo mais três pavimentos, sem elevador, com condomínio baixo ou ausente. Condomínio caro é inadimplência na certa. O ideal seria edifícios como os da Europa, sem porteiro, com um sistema de portaria eletrônica.

O barato pontual não faz o produto barato, esse é outro paradigma. O conceito usual é usar o mais barato: piso mais barato, revestimento mais barato, louças e metais mais baratos. Mas posso lhe garantir que alguém vai pagar muito caro depois. Outro paradigma é acreditar que menor área é sinônimo de menor preço. O mercado acredita que construção econômica é feita com produtos baratos em menores áreas. A verdadeira construção econômica é quando a forma de montagem é padronizada e as execuções são independentes, de forma a produzir resultados mais econômicos possíveis. Precisamos eliminar o artesanato dentro da obra.